Le 31 octobre 2019, dans la d\u00e9cision Caron c. 9072-2166 Qu\u00e9bec inc., la Cour d\u2019appel du Qu\u00e9bec est venue clarifier le principe de condition r\u00e9solutoire en lien avec le concept d\u2019\u00e9tablissement d\u2019une servitude r\u00e9elle et perp\u00e9tuelle.<\/p> \n \n
Le jugement se r\u00e9sume par les faits suivants :<\/p> \n \n
Les appelants ont vendu une partie de leur propri\u00e9t\u00e9 en 2003 \u00e0 un acqu\u00e9reur (le \u00ab\u2009Premier acqu\u00e9reur\u2009\u00bb) qui avait l\u2019intention d\u2019utiliser cette propri\u00e9t\u00e9 pour y loger une r\u00e9sidence et une serre servant \u00e0 l\u2019agriculture.<\/p> \n \n
Le projet du Premier acqu\u00e9reur n\u00e9cessitait une d\u00e9marche d\u2019autorisation aupr\u00e8s de la Commission de protection du territoire agricole du Qu\u00e9bec \u00ab\u2009CPTAQ\u2009\u00bb pour obtenir une d\u00e9rogation agricole.<\/p> \n \n
En raison de l\u2019incertitude reli\u00e9e \u00e0 l\u2019autorisation du CPTAQ, les appelants ont consenti gratuitement, par le biais d\u2019une clause pr\u00e9vue \u00e0 m\u00eame l\u2019acte de vente, un droit de passage au Premier acqu\u00e9reur, ses successeurs et ayants droit, afin d\u2019acc\u00e9der au chemin public.<\/p> \n \n
Ce m\u00eame acte de vente incluait \u00e9galement les modalit\u00e9s particuli\u00e8res suivantes relativement \u00e0 l\u2019exercice de la servitude :<\/p> \n \n
Par la suite, la propri\u00e9t\u00e9 a \u00e9t\u00e9 ali\u00e9n\u00e9e \u00e0 quelques reprises pour se retrouver entre les mains de l\u2019intim\u00e9. Cependant, aucun am\u00e9nagement n\u2019a \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9 pour acc\u00e9der au chemin public, tel que le mentionnait la Clause r\u00e9solutoire.<\/p> \n \n
Cela dit, les appelants requ\u00e9raient la radiation de la servitude de passage affectant leur immeuble et all\u00e9guaient que l\u2019ali\u00e9nation de la propri\u00e9t\u00e9 avait entrain\u00e9 l\u2019extinction de la servitude de passage. En effet, ils pr\u00e9tendaient que les droits consentis au Premier acqu\u00e9reur \u00e9taient de la nature d\u2019une servitude personnelle attach\u00e9e \u00e0 sa personne et que cette servitude rev\u00eatait d\u2019un caract\u00e8re temporaire. Ils all\u00e9guaient que la servitude s\u2019\u00e9tait \u00e9teinte par la renonciation expresse du propri\u00e9taire au fonds dominant.<\/p> \n \n
\u00c0 l\u2019inverse, l\u2019intim\u00e9 \u00e9voquait une servitude r\u00e9elle et perp\u00e9tuelle lui donnant encore acc\u00e8s au chemin public.<\/p> \n \n
Condition r\u00e9solutoire<\/em><\/strong><\/p>
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\n On entend par condition r\u00e9solutoire celle qui tient en suspens l\u2019extinction de l\u2019obligation. Aux termes de l\u2019article 1497 du C.c.Q. :<\/p>
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\n \u00ab\u20091497. L\u2019obligation est conditionnelle lorsqu\u2019on la fait d\u00e9pendre d\u2019un \u00e9v\u00e9nement futur et incertain, soit en suspendant sa naissance jusqu\u2019\u00e0 ce que l\u2019\u00e9v\u00e9nement arrive ou qu\u2019il devienne certain qu\u2019il n\u2019arrivera pas, soit en subordonnant son extinction au fait que l\u2019\u00e9v\u00e9nement arrive ou n\u2019arrive pas.\u2009\u00bb<\/p>
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\n Servitude r\u00e9elle et perp\u00e9tuelle<\/em><\/strong><\/p>
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\n Le caract\u00e8re r\u00e9el d\u2019une servitude s\u2019explique par le fait qu\u2019une servitude constitue un accessoire indissociable de la propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 laquelle elle est attach\u00e9e. Elle est donc constitu\u00e9e \u00ab\u2009de propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 propri\u00e9t\u00e9\u2009\u00bb.<\/p>
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\n De plus, une servitude est en g\u00e9n\u00e9ral consid\u00e9r\u00e9e comme perp\u00e9tuelle. Ainsi, en principe, les propri\u00e9taires successifs b\u00e9n\u00e9ficient ou subissent toute servitude attach\u00e9e \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9.<\/p>
\n
\n La Cour d\u2019appel est venue r\u00e9it\u00e9rer les propos et confirmer le jugement de la Cour Sup\u00e9rieure \u00e0 l\u2019effet qu\u2019il s\u2019agissait bien d\u2019une servitude r\u00e9elle et perp\u00e9tuelle. En d\u2019autres termes, aucune circonstance n\u2019avait engendr\u00e9 l\u2019extinction de l\u2019obligation de passage.<\/p>
\n
\n En r\u00e9ponse aux pr\u00e9tentions des appelants, la Cour a tout d\u2019abord soulign\u00e9 que les parties \u00e0 l\u2019acte de vente avaient bel et bien pr\u00e9vu au contrat la possibilit\u00e9 de vente de la propri\u00e9t\u00e9 ainsi que transmission dans le temps de la servitude de passage. Il \u00e9tait donc erron\u00e9 de pr\u00e9tendre \u00e0 une servitude personnelle et temporaire d\u2019autant plus qu\u2019une servitude n\u2019est pas au profit d\u2019une personne, mais bien dans l\u2019int\u00e9r\u00eat d\u2019un fonds pour l\u2019avantage du propri\u00e9taire dudit fonds.<\/p>
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\n Parall\u00e8lement, la Cour a insist\u00e9 sur le concept de l\u2019article 1427 du C.c.Q qui pr\u00e9cise qu\u2019un contrat s\u2019interpr\u00e8te dans son ensemble et que les clauses ne peuvent \u00eatre prises isol\u00e9ment. Malgr\u00e9 que l\u2019acte constitutif de la servitude pr\u00e9voyait une clause d\u2019extinction de la servitude, l\u2019interpr\u00e9tation de l\u2019acte r\u00e9v\u00e9lait clairement l\u2019intention des parties de permettre le transfert de la propri\u00e9t\u00e9 sans mettre fin \u00e0 la servitude.<\/p>
\n
\n \u00c9galement, la Cour a affirm\u00e9 que l\u2019existence d\u2019une condition r\u00e9solutoire ne s\u2019opposait pas au caract\u00e8re perp\u00e9tuel de la servitude. En r\u00e9alit\u00e9, l\u2019article 1497 du C.c.Q. pr\u00e9voit qu\u2019une condition r\u00e9solutoire est, par sa nature, incertaine. Par cons\u00e9quent, \u00e9tant donn\u00e9 que la condition ne s\u2019est jamais r\u00e9alis\u00e9e, il \u00e9tait faux de pr\u00e9tendre que la servitude \u00e9tait \u00e9teinte.<\/p>
\n
\n Finalement, relativement \u00e0 la renonciation expresse all\u00e9gu\u00e9e par les appelants, la Cour a affirm\u00e9 qu\u2019il n\u2019y avait aucune preuve de renonciation expresse de la part du propri\u00e9taire du fonds dominant. De plus, elle a insist\u00e9 sur l\u2019article 1191 C.c.Q. qui interdit la renonciation tacite \u00e0 une servitude.<\/p>
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\n Par Gascon<\/span><\/strong><\/p>
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Mise en contexte
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