Le 15 avril 2022, des modifications au Code civil du Québec (« C.c.Q. »)[1] sont entrées en vigueur en matière d’assurance de copropriété divise, plus particulièrement relativement à la constitution du fonds d’auto assurance.
Définition
Conformément au nouvel article 1071.1 C.c.Q., le fonds d’auto assurance doit être constitué par le syndicat et servir aux fins suivantes :
- Au paiement des franchises prévues par les assurances souscrites par le syndicat;
- À la réparation du préjudice occasionné aux biens dans lesquels le syndicat a un intérêt assurable[2], lorsque le fonds de prévoyance ou une indemnité d’assurance ne peuvent y pourvoir.
Le fonds d’auto assurance appartient au syndicat et doit être conservé par celui-ci. Il doit être liquide et disponible à court terme, en ce sens que le syndicat doit pouvoir en disposer rapidement à la survenance d’un sinistre.
Les montants constituant le fonds d’auto assurance sont insaisissables par les créanciers du syndicat dans la mesure où ils sont déposés dans un compte distinct à cet effet, auquel cas ils pourront en principe bénéficier de la protection de l’article 1078, al. 2[3].
De plus, le fonds d’auto assurance, tout comme le fonds de prévoyance, fait partie des charges communes de la copropriété[4].
Montant
Selon le troisième alinéa de l’article 1071.1 C.c.Q., le montant du fonds d’auto assurance doit être établi en fonction du montant des franchises des assurances souscrites par le syndicat, plus un montant additionnel raisonnable pour pourvoir aux autres paiements auxquels il est affecté.
L’article 2 du Règlement établissant diverses mesures d’assurance des copropriétés divises[5], lequel article entre également en vigueur le 15 avril 2022, prévoit les modalités de la fixation du montant minimal du fonds comme suit :
2.La contribution minimale des copropriétaires d’un immeuble détenu en copropriété divise au fonds d’auto assurance constitué en vertu de l’article 1071.1 du Code civil s’établit annuellement lors de la détermination des sommes à verser au fonds de prévoyance de la façon suivante:
1° lorsque la capitalisation du fonds d’auto assurance est inférieure ou égale à la moitié de la plus haute franchise prévue par les assurances souscrites par le syndicat des copropriétaires, la contribution est égale à la moitié de cette franchise;
2° lorsque la capitalisation de ce fonds est supérieure à la moitié de la plus haute franchise prévue par les assurances souscrites par le syndicat, la contribution est égale au montant résultant de la différence entre cette franchise et la capitalisation de ce fonds;
3° lorsque la capitalisation de ce fonds est supérieure ou égale à la plus haute franchise prévue par les assurances souscrites par le syndicat, aucune contribution n’est requise.
Pour l’application du premier alinéa, il n’est pas tenu compte de la franchise applicable aux dommages causés par un tremblement de terre ou par une inondation, si ces protections sont prévues au contrat d’assurance.
D.442-2020, a. 2.
Il en résulte que le fonds doit être constitué ou reconstitué (si des fonds ont été prélevés) sur une période de deux ans et que les contributions sont fixées en fonction du montant des franchises.
Cependant, il s’agit uniquement d’un montant minimal obligatoire, il serait également possible de prévoir des contributions supérieures notamment pour la réparation de préjudice, tel que mentionné à la section précédente.
Responsabilité du conseil d’administration
Il revient au conseil d’administration de fixer la contribution des copropriétaires au fonds d’auto assurance (inclus dans les charges communes), le tout après consultation de l’assemblée des copropriétaires et en respectant les modalités de contributions minimales établies par le gouvernement, telles que citées ci-dessus.
Les syndicats de copropriété devront donc obligatoirement prévoir la contribution au fonds lors de la fixation de leur prochain budget, signifiant que la première contribution au fonds devrait être faite en même temps que la prochaine contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance suivant la mise en vigueur des dispositions.
Vérification diligente des futurs acheteurs
En terminant, le présent article nous apparait une bonne occasion de réitérer l’importance de la vérification diligente des futurs acheteurs, laquelle devrait être spécifiquement prévue aux termes de l’offre d’achat.
Tout futur acquéreur d’un condo devrait obtenir avant la vente aux fins de vérification toutes les informations pertinentes relativement à l’immeuble et au syndicat[6], incluant notamment le budget du syndicat pour l’année en cours, la déclaration de copropriété et tous ses règlements (incluant toutes ses modifications), les polices d’assurance du syndicat, le certificat de localisation, les états des charges communes dues relativement à l’unité acheté et l’existence et le montant des fonds de prévoyance et d’auto assurance.
Par Joannie Jacques
[1] RLRQ, c. CCQ-1991.
[2] Pour plus de précision, les biens dans lesquels le syndicat a un intérêt assurable sont prévus à l’article 1073 C.c.Q. et inclus tout l’immeuble.
[3] Cette disposition prévoira, à compter du 15 avril 2022, qu’un jugement à l’encontre du syndicat ne peut être exercé sur le fonds d’auto assurance, sauf si le jugement a pour but de recouvrir une somme à laquelle le fonds est affecté.
[4] 1072 C.c.Q.
[5] RLRQ, c. CCQ, r. 4.1.
[6] Articles 1068.2 et 1069 C.c.Q.