Garanties du bailleur en cas de faillite du locataire : Partie 3 – La lettre de crédit et cautionnement
Pour ce troisième et dernier article au sujet des garanties du bailleur en cas de faillite de son locataire, traitons de la lettre de crédit et cautionnement.
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Partie 2 – Le dépôt de sécurité
Lors de la conclusion d’un bail commercial, il est d’usage qu’un bailleur requiert certaines garanties de la part de son locataire afin de se protéger en cas d’inexécution de ce dernier. Ces garanties peuvent entre autres prendre la forme d’une hypothèque, d’un dépôt de sécurité, d’une lettre de crédit ou d’un cautionnement. Toutefois, qu’advient-il de ces garanties lorsque le locataire fait faillite?
Quand cela se produit, cela change de façon considérable la façon dont les garanties prises par le bailleur peuvent être exercées. En effet, la Loi sur la faillite et l’insolvabilité 1 (« LFI ») a maintenant préséance, et celle-ci prévoit des mécanismes particuliers.
Partie 3 – La lettre de crédit et cautionnement
Dans les deux articles précédents, nous avons vu ce qu’il advient en cas de faillite du locataire de deux garanties couramment demandées par le bailleur, soit l’hypothèque et le dépôt de sécurité.
Nous traiterons aujourd’hui de deux garanties également très populaires : la lettre de crédit de l’institution financière du locataire, et le cautionnement d’un tiers.
Une différence notable est à marquer ici; contrairement à l’hypothèque et au dépôt de garantie où c’est le locataire qui octroie une garantie, il s’agit ici dans les deux cas de l’engagement d’un tiers (la banque ou la caution) envers le bailleur. Cette différence aura un impact dans le traitement de ces garanties en cas de faillite.
D’abord, quant à la lettre de crédit (ou lettre de garantie) émise par l’institution financière du locataire, celle-ci demeure exécutoire en cas de faillite du débiteur, puisqu’il s’agit de l’engagement d’un tiers 2. Comme il s’agit normalement d’un engagement ferme de la banque à verser les fonds mentionnés lorsque les conditions sont remplies, la faillite du locataire n’aura pas d’impact sur la validité de la lettre.
Important bémol toutefois, il faudra vérifier le libellé de la lettre pour s’assurer qu’elle n’est pas assortie de conditions qui rendrait son exercice invalide en cas de faillite. De plus, il faut vérifier si la lettre a une date d’expiration, et que toutes les conditions sont remplies pour que la banque autorise le versement des fonds.
Finalement, le cautionnement suit la même logique que la lettre de crédit, puisqu’il s’agit ici aussi de l’engagement d’un tiers; c’est en fait l’une des raisons principales pour lesquelles un bailleur demande le cautionnement d’un tiers, afin de se protéger en cas de faillite ou d’insolvabilité du locataire.
Le cautionnement demeurera donc valide même après la faillite du locataire, sous réserves toutefois des termes précis du cautionnement, notamment son expiration ou des conditions particulières.
Voici donc un bref tour d’horizon du sort réservé aux principales garanties du bailleur en cas de faillite du locataire. L’hypothèque et le dépôt de garantie sont des garanties très courantes et très intéressantes pour un bailleur, mais leur utilité diminue grandement en cas de faillite. Le cautionnement et la lettre de garantie sont des garanties qui subsistent normalement à la faillite et qui demeurent intéressantes hors faillite, mais en raison de cela, un locataire sera certainement plus réticent à les octroyer. Une bonne pratique pour un bailleur et un locataire serait d’inclure différents types de garanties dans le bail afin de permettre une indemnisation, peu importe la situation qui amène le défaut du locataire.
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1L.R.C. (1985), c. B-3.
2Miller McClelland Ltd. v. Pensionfund Properties, 1998 ABCA 287, par. 16 ; Jacques DESLAURIERS, La faillite et l’insolvabilité au Québec, 2e éd., 2011, par. 2001.
