Dans l’arrêt Société en commandite Immoca immobilier c. Ville de Saint-Augustin-de-Desmaures¹, la Cour d’appel du Québec apporte des précisions quant à l’application de l’exonération prévue à l’article 18 de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières (« L.d.m.i. »), plus particulièrement en ce qui concerne l’interprétation de la notion de « personnes liées » et l’impact des droits contractuels dans cette analyse.

Contexte

Dans cette affaire, l’appelante, Société en commandite Immoca Immobilier (« Immoca ») a effectué un paiement sous protêt d’un droit de mutation pour une somme de 95 948,50 $ à la ville de Saint-Augustin-de-Desmaures lors du transfert d’un immeuble appartenant à la Société en commandite VeyLin (« VeyLin »), le tout dans le cadre d’un recours hypothécaire en prise en paiement.
Immoca soutient qu’elle bénéficie de l’exonération prévue à l’article 18 L.d.m.i. Cette disposition prévoit une exonération lorsque quatre (4) conditions cumulatives sont réunies : (1) que l’entreprise du cessionnaire consiste dans le prêt d’argent assorti de sûretés réelles, (2) le transfert résulte d’une prise en paiement ou vise à éteindre une dette assortie d’une sûreté réelle, ou d’assurer la protection de la sûreté ou d’une créance, (3) le cessionnaire ne doit pas être une personne liée au sens de l’article 19 de la Loi sur les impôts (« L.i. ») et (4) le transfert de l’immeuble ne fait pas partie de démarches d’évitement fiscal.

La décision de première instance : le contrôle de fait

En première instance², la Cour du Québec conclut qu’Immoca remplit trois (3) des quatre (4) conditions d’exonération prévues à l’article 18 L.d.m.i., mais fait défaut quant à celle énoncée au paragraphe b), relativement à l’absence de lien entre le cessionnaire et le cédant. Le Tribunal retient qu’au moment du transfert, Immoca exerçait un contrôle de fait sur VeyLin et son commandé parce qu’une même personne dirigeante contrôlait leurs opérations, a signé des actes pour les deux entités, consenti une hypothèque à elle-même et dirigé les procédures judiciaires des deux côtés du litige – le juge qualifie essentiellement la situation de transaction « de moi à moi ». Selon le Tribunal, cette concentration du pouvoir décisionnel démontrait que les deux sociétés étaient en réalité contrôlées par les mêmes personnes, rendant inapplicable l’exonération prévue à l’article 18 L.d.m.i. La demande a donc été rejetée.

La décision en appel : recentrage sur le contrôle de jure et l’article 20 LI

En appel, la Cour arrive à la même conclusion, mais en se fondant sur une analyse différente.
La Cour d’appel confirme que la condition du 18 b) n’est pas respectée : Immoca et VeyLin étaient des personnes liées au moment du transfert. Toutefois, elle recentre l’analyse sur le cadre juridique applicable en matière de contrôle.
Alors que le tribunal de première instance a largement insisté sur le contrôle de fait, la Cour d’appel rappelle que la norme canadienne pour déterminer un contrôle effectif aux termes de l’article 19 L.i. est bien établie et s’agit du contrôle de jure, soit la capacité juridique d’élire la majorité des membres du conseil d’administration, conformément aux enseignements de la Cour suprême dans l’arrêt Duha Printers (Western) Ltd. c. Canada³.
L’apport déterminant de l’arrêt réside dans l’interprétation combinée des articles 19 et 20 L.i. La Cour d’appel précise que l’article 20 fait partie intégrante du mécanisme d’application de l’article 19. Il ne s’agit pas d’un renvoi autonome ou indirect : l’article 20 sert expressément à déterminer qui contrôle une société.
L’article 20 prévoit qu’une personne qui détient, en vertu d’un contrat ou autrement, un droit immédiat ou futur, conditionnel ou non, d’acquérir des actions ou d’en contrôler les droits de vote est réputée occuper la même position relativement au contrôle que si elle était effectivement propriétaire des actions.
Ainsi, le législateur a élargi l’analyse du contrôle de jure en permettant de tenir compte non seulement des documents constitutifs, mais également des droits juridiques et contractuels.

L’élément déterminant : la clause de conversion

En l’espèce, la convention de prêt intervenue entre Immoca et VeyLin prévoyait qu’en cas de défaut, Immoca pouvait convertir sa créance en parts au sein du fonds social de VeyLin et acquérir corrélativement des actions au sein du fonds commun du commandé.
Même si ce droit n’a pas été exercé, il conférait à Immoca un pouvoir juridique potentiel d’obtenir le contrôle. En vertu de l’article 20 L.i., ce droit futur suffit à établir un contrôle réputé de jure.
La Cour d’appel conclut donc qu’Immoca détenait, au moment du transfert, un droit contractuel suffisant pour être réputée contrôler VeyLin; les sociétés étaient des personnes liées au sens de l’article 19 L.i., ce qui faisait échec à l’exonération prévue à l’article 18 L.d.m.i.

Conclusion : un rappel structurant pour les prêteurs

Cet arrêt ne modifie pas le texte de la loi, mais il en précise la portée de manière significative. Il confirme que le contrôle pertinent aux fins de l’article 19 L.i. demeure le contrôle de jure. Toutefois, ce contrôle inclut les droits contractuels visés à l’article 20 L.i. – un simple droit futur ou conditionnel d’acquérir des actions peut suffire à créer un lien juridique de contrôle. Pour les prêteurs, la décision rappelle que certaines clauses, notamment les mécanismes de conversion ou d’acquisition en cas de défaut, peuvent entraîner des conséquences inattendues.

12 février 2025
Par : Audrey Robitaille, avocate associée, et Louisa Kouretas, étudiante

¹ 2025 QCCA 1117.
² Société en commandite Immoca immobilier c. Ville de Saint-Augustin-de-Desmaures, 2024 QCCQ 637.
³ [1998] 1 R.C.S. 795, par. 36.