Il n’y a rien de plus excitant et de plus bouleversant que de décider de se lancer dans l’aventure de l’achat de sa première propriété. Que vous envisagiez le développement d’un projet immobilier ultramoderne ou l’acquisition d’un local commercial, la navigation de la paperasserie et les vérifications requises peut être assez stressante. Chaque étape est essentielle, mais une tâche fondamentale est souvent négligée : la recherche de titres. Bien qu’elle puisse sembler insignifiante et n’être qu’une simple formalité, la négliger peut vous entraîner dans un labyrinthe de complexités juridiques. Voici pourquoi cette étape cruciale devrait toujours figurer en première place sur votre liste de priorités.
Vérification de la propriété
L’examinateur de titres, à savoir votre Notaire, a pour mission de vérifier avant tout le droit légal du vendeur à transférer la propriété du bien. Cela peut sembler banal et simple, mais des problèmes tels que des litiges entre héritiers ou des réclamations frauduleuses peuvent survenir et retarder la transaction. En confirmant la capacité du vendeur à vendre, les acheteurs peuvent avoir l’esprit tranquille, sachant qu’ils acquièrent le bien auprès de la bonne personne ou entité, et qu’ils disposent donc d’un titre de propriété clair. En outre, cette étape permet d’éviter d’éventuelles batailles juridiques concernant la propriété. Imaginez que vous débutez vos travaux de construction et que vous découvriez par la suite que le vendeur était en fait copropriétaire avec son ancien associé. Vous avez payé 1 000 000 $ au vendeur pour la propriété, alors que vous n’en avez acheté que la moitié, et maintenant votre copropriétaire menace de vous poursuivre. Cette vérification est donc essentielle et ne doit pas être négligée.
Découverte des hypothèques et autres privilèges existants
L’examinateur de titres est également chargé de vérifier que tous les privilèges et charges sont pris en compte et, le cas échéant, radiées de la propriété. Il peut s’agir d’hypothèques conventionnelles, d’avis d’exercice pour non-paiement d’impôts, pour en nommer quelques exemples. Imaginez que vous concluez l’achat d’un charmant immeuble locatif résidentielà Montréal et que vous découvrez qu’il existe une hypothèque d’un ancien propriétaire qui n’a jamais été radié comme il faut. Sans une recherche complète du titre de propriété, les acheteurs ignorent complètement les dettes ou les responsabilités qui pourraient être liées à l’achat de ce duplex.
Identification des servitudes existantes
La prochaine vérification de l’examinateur des titres porte sur les servitudes et les restrictions. Il n’y a rien de plus déchirant que de s’entendre dire que les somptueux terrains communs que vous aviez imaginés pour votre futur développement de condos ne pourra pas voir le jour en raison d’une servitude d’utilité publique contenant une interdiction de construire qui traverse votre lot de part en part, réduisant ainsi considérablement son utilisation. Ou que l’on vous refuse une extension dans votre grande cour à cause d’une servitude de passage qui passe en plein milieu de votre cour, réduisant considérablement son utilisation. Les recherches de titres de propriété révèlent l’existence de servitudes ou de restrictions susceptibles d’affecter vos droits et l’usage de la propriété. Le fait de les connaître dès le départ vous permet de prendre des décisions en connaissance de cause et de planifier l’utilisation potentielle de la propriété en conséquence.
Découvrir les charges historiques
Dans la province de Québec en particulier, avec sa riche histoire et son charme d’antan, les propriétés peuvent être grevées de charges historiques. Il s’agit de certains quartiers ou bâtiments qui ont acquis un statut historique et ne peuvent être utilisés que d’une certaine manière, notamment en limitant les changements dans l’apparence physique de ces bâtiments. En tant que nouveau propriétaire, il est essentiel d’être pleinement conscient de ces conditions qui pourraient non seulement avoir un impact sur l’utilisation du bien, mais aussi sur le budget en ce qui concerne les réparations et les rénovations.
Zonage, droits acquis et non-conformités
Un autre aspect souvent négligé est l’examen d’un certificat de localisation à jour. L’arpenteur-géomètre est tenu de préparer un certificat de localisation confirmant certains éléments de la propriété, notamment sa conformité aux règles de zonage. Trop souvent, lors de l’achat d’une propriété, les acheteurs apprennent que le règlement de zonage affectant la propriété autorise un maximum de 3 étages, alors que vous aviez prévu d’y ajouter 3 étages supplémentaires et de comptabiliser deux fois plus de revenus locatifs. Naturellement, la rentabilité de votre projet s’en trouvera fortement réduite. Le notaire, dans le cadre de sa diligence raisonnable, demandera et examinera le certificat de localisation et informera les acheteurs potentiels des points d’alerte. Grâce à ces informations, les acheteurs peuvent être en mesure de négocier une compensation appropriée avec les vendeurs, sous la forme d’une réduction du prix d’achat par exemple, ce qui peut finalement influencer la décision des acheteurs de procéder à l’achat.
Éviter les litiges juridiques coûteux
Dans le pire des cas, l’omission d’une recherche de titres peut entraîner des litiges juridiques qui vous feront perdre du temps et de l’argent. Qu’il s’agisse de résoudre des problèmes de propriété ou de faire face à des privilèges non divulgués, les batailles juridiques peuvent rapidement transformer un achat de rêve en un cauchemar financier. Un examen approfondi du titre de propriété réduit considérablement le risque de tels conflits, garantissant une transaction plus souple et sans problème, et surtout, permettant à l’acheteur de prendre une décision en toute connaissance de cause, en sachant parfaitement quel parcours il s’apprête à emprunter.
Si l’excitation de parcourir Centris et de tomber sur la propriété que vous recherchez peut être dévorante, il est essentiel d’aborder le processus avec diligence. Les recherches de titres, souvent considérées comme une nuisance et une étape inutile, sont à la base de toutes transactions immobilières. En découvrant les pièges potentiels avant qu’ils ne deviennent votre problème, votre notaire est là pour s’assurer qu’il n’y aura pas de telles surprises après la clôture, rendant ainsi votre expérience d’acquisition de votre nouvelle propriété remplie de joie, et non de regrets. Dans le monde de l’immobilier, savoir c’est pouvoir, et la recherche de titres est votre outil indispensable !
