Clauses d’exclusion de garantie légale : attention aux effets cachés
Les ventes immobilières sans garantie légale ont connu une croissance significative au Québec au cours des dernières années. Cette évolution soulève des enjeux importants, tant pour les acheteurs que pour les vendeurs, et impose aux professionnels du droit une vigilance accrue dans la rédaction et l’explication des clauses d’exclusion de la garantie légale.
Pour bien comprendre ces enjeux, il faut d’abord rappeler que la vente d’un immeuble est, en principe, assortie de garanties légales. Celles-ci comprennent notamment l’obligation de délivrance, la garantie de qualité (souvent associée aux vices cachés) et la garantie du droit de propriété. La garantie de qualité protège l’acheteur contre les défauts graves, non apparents, existant au moment de la vente et inconnus de celui-ci. Il est important de souligner que le vendeur peut être tenu responsable même s’il ignorait l’existence du vice.
Ces garanties ne sont pas uniquement limitées aux parties à une transaction. En vertu du principe de la transmission des droits prévu à l’article 1442 du Code civil du Québec (« C.c.Q. »), elles suivent généralement l’immeuble et peuvent être invoquées par des acquéreurs subséquents. Ainsi, dans une chaîne de transactions, un acheteur peut, sous certaines conditions, exercer un recours contre des vendeurs antérieurs.
C’est dans ce contexte que les clauses d’exclusion des garanties légales prennent toute leur importance. Ces clauses ne sont pas toutes équivalentes et leurs effets juridiques peuvent différer de façon significative.
La clause d’exclusion simple se limite à indiquer que la vente est faite « sans garantie légale » ou « sans la garantie de qualité, mais avec la garantie du droit de propriété ». Contrairement à une croyance répandue, cette formulation ne protège pas complètement le vendeur. En effet, si celui-ci connaissait un vice ou ne pouvait l’ignorer et qu’il ne l’a pas divulgué, sa responsabilité demeure engagée. Cette clause offre donc une protection relative, mais ne constitue pas un bouclier absolu.
À l’autre extrême, la clause d’exclusion totale, généralement formulée comme une vente « sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur », entraîne des conséquences plus drastiques. Dans ce cas, la responsabilité du vendeur peut être exclue même s’il connaissait le vice, faisant ainsi exception à l’article 1733 C.c.Q. qui prévoit que le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s’il n’a pas révélé les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien [nos surlignes].
Dans l’arrêt Tremblay c. Immeubles Perron ltée[1], la Cour d’appel a précisé que « le seul silence du vendeur, par opposition aux autres formes habituelles de dol (articles 1399-1401 C.c.Q.), comme le mensonge, les manœuvres et les demi-vérités, ne pourra être constitutif de dol permettant d’obtenir l’annulation de la vente pour motif d’erreur. Reprocher son seul silence au vendeur contrcarrerait l’objectif de l’exception prévue au deuxième alinéa de l’article 1733 C.c.Q. »
Cette clause a de plus pour effet de briser la chaîne des garanties, ce qu’a confirmé la Cour dans Blais c. Laforce[2]. L’acheteur ne pourra alors, en principe, exercer aucun recours contre les vendeurs antérieurs, ce qui constitue un impact majeur souvent méconnu.
Face à ces effets parfois sévères, une troisième approche s’est développée : la clause d’exclusion partielle. Cette clause permet d’exclure certaines garanties du vendeur immédiat tout en préservant les recours contre les vendeurs antérieurs, et peut être formulée de différentes façons, par exemple que la vente est faite « sans la garantie légale de qualité, l’acheteur ne renonant toutefois pas aux garanties légales consenties par les propriétaires antérieurs, lesquelles sont cédées à l’acheteur aux termes des présentes ». Cette formulation vise à concilier les intérêts des parties en évitant de priver complètement l’acheteur de protection et de briser la chaîne des garanties. Cette clause ne constitue toutefois pas une protection absolue pour les parties. Si le vendeur avait lui-même acquis l’immeuble avec l’exclusion totale de garantie, la clause d’exclusion partielle devient alors sans effet, la chaîne de garantie ayant déjà été brisée. Au surplus, le vendeur demeure responsable s’il connaissait le vice et ne l’a pas divulgué, comme c’est le cas pour la clause d’exclusion simple.
Il importe également de rappeler que la liberté contractuelle en matière d’exclusion des garanties connaît des limites. Une clause d’exclusion, même totale, ne pourra être invoquée en présence de dol, soit lorsque le consentement de l’acheteur a été vicié par des manœuvres frauduleuses, des mensonges ou des omissions intentionnelles (1401 et 1407 C.c.Q.), ou si le vice caché provient des faits personnels du vendeur (1732 C.c.Q.). De plus, certains vendeurs, comme les professionnels ou les constructeurs, dans certaines situations, ne peuvent tout simplement pas exclure les garanties légales.
Dans ce contexte, il est primordial que les parties comprennent réellement la portée et les conséquences d’une clause d’exclusion de garantie. Le rôle du conseiller juridique intervient à plusieurs étapes déterminantes, notamment avant et lors de la rédaction de la promesse d’achat et de l’acte de vente, afin de permettre aux parties de prendre une décision éclairée, en comprenant les risques assumés et les protections auxquelles elles renoncent.
En conclusion, les clauses d’exclusion des garanties légales ne doivent jamais être traitées comme de simples formalités. Leur rédaction exige une compréhension approfondie de leurs effets juridiques. Dans un contexte où l’utilisation de ces clauses d’exclusion est en forte croissance, elles constituent un enjeu stratégique tant pour la gestion des risques que pour la protection des clients.
[1] 2024 QCCA 719, par.24
[2] 2022 QCCA 858, par.6