Optimiser le financement immobilier : la subrogation hypothécaire expliquée
Dans le cadre d’un projet immobilier, la conversion d’un prêt construction en prêt à l’achèvement à long terme représente une étape clé pour assurer la continuité et la viabilité du financement. Cet article vise à clarifier les mécanismes de la subrogation hypothécaire, un outil juridique et financier permettant d’optimiser les conditions de financement, notamment en permettant le changement de prêteur sans recourir à une nouvelle hypothèque.
Définition
La subrogation est définie comme un «remplacement, dans un rapport juridique, d’une personne par une autre (…)»1.
Essentiellement, le processus de la subrogation hypothécaire conventionnelle implique qu’un nouveau prêteur se substitue à l’ancien en remboursant le prêt au prêteur initial 2. L’hypothèque existante octroyée par l’emprunteur est maintenue, sans modifier le montant de la garantie, ni la durée d’amortissement. De ce fait, la dette de l’emprunteur n’est pas éteinte et le nouveau créancier sera subrogé dans les droits de l’ancien aux termes de la garantie 3.
Avantages de la subrogation
La subrogation hypothécaire présente plusieurs avantages en comparaison à un refinancement complet. En effet, elle peut permettre une réduction de certains frais afférents à un changement de prêteur. De plus, cette opération permet de maintenir les conditions du prêt initial.
La subrogation hypothécaire, dans le cadre de la conversion d’un prêt construction en prêt à l’achèvement à long terme, est une alternative qui peut être envisagée, notamment lorsqu’un nouveau prêteur offre des conditions de financement plus avantageuses que le prêteur initial. C’est un processus qui est d’autant plus intéressant lorsque le prêt est déjà assuré par la société Canadienne d’Hypothèques et de logement («SCHL») par exemple. Il est ainsi possible procéder par voie de subrogation conventionnelle afin de ne pas éteindre le prêt ayant fait l’objet de l’attestation d’assurance. Sous réserves du respect de certains paramètres, il pourrait être possible de conserver la même assurance sur le prêt en obtenant un financement à l’achèvement long terme avec un nouveau prêteur. Ainsi, l’emprunteur n’aurait pas à payer à nouveau les frais afférents à l’émission d’une attestation d’assurance et de son côté, le prêteur pourrait bénéficier de l’assurance de son prêt.
Cela dit, certaines démarches préalables sont essentielles pour assurer le bon déroulement de la subrogation. Il faudra notamment s’assurer que l’acte d’hypothèque et que l’attestation d’assurance ne contiennent pas de clauses susceptibles de porter préjudice au nouveau prêteur ou encore de dispositions qui interdiraient la subrogation du prêt. Le nouveau prêteur doit également s’assurer que le prêt ait été et soit administré conformément aux exigences de la SCHL, si applicable. De même, une vérification diligente devra être exécutée par le nouveau prêteur incluant notamment, les recherches hors-titres et les examens de titres, entre autres éléments essentiels. Il va sans dire que ces vérifications sont d’une importance cruciale et doivent être menées avec la plus grande rigueur.
Enfin, il est important de noter que le processus de la subrogation doit respecter certaines dispositions légales et éléments pratiques pour avoir plein effet. Nous sommes à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous accompagner tout au long de cette démarche.
1 Dictionnaire de droit privé et lexiques bilingues – Les obligations, sub verdo, « subrogation conventionnelle ».
2 Code civil du Québec, RLRQ, c. CCQ-1991, art.1651.
3 Gosselin c. Trottier, 2009 QCCS 2202, par. 75-77.
Par Maika Dion-Test notaire et Louisa Kouretas étudiante.