Par : Me Catherine Ramsay-Piérard, avocate, et Louisa Kouretas, stagiaire

Un immeuble doit-il menacer de s’effondrer pour qu’il y ait « perte de l’ouvrage »?

La portée parfois méconnue de l’article 2118 C.c.Q.

Le 21 octobre 2026

Le Code civil du Québec (le « C.c.Q. ») prévoit que l’entrepreneur, l’architecte, l’ingénieur et le technologue professionnel qui ont, selon le cas, dirigé ou surveillé des travaux, et le sous-entrepreneur qui les a exécutés sont présumés solidairement responsables de la « perte de l’ouvrage » qui survient dans les cinq ans qui suivent la fin des travaux, à moins que ceux-ci puissent se dégager de leur responsabilité.

C’est donc dire qu’en cas de perte prématurée d’un ouvrage dans les cinq premières années suivant la fin des travaux, il existe une présomption de responsabilité de l’entrepreneur, de l’architecte, de l’ingénieur et du technologue professionnel, à l’avantage du client. S’agissant d’une disposition d’ordre public, le client ne peut renoncer à l’avance à cette protection.

Pour déterminer si cette présomption de responsabilité peut s’appliquer, il y a lieu de déterminer, en premier lieu, s’il y a bel et bien eu « perte de l’ouvrage ».
Or, la « perte de l’ouvrage » est un concept qui a fait l’objet de multiples interprétations par les tribunaux, et qui apporte son lot de nuances : celle-ci n’est pas limitée au bâtiment qui s’effondre, ou dont la structure est irrémédiablement compromise comme on pourrait intuitivement le penser.

Il y a également lieu de noter que dans un tel cas, vu la présomption de responsabilité solidaire entre les différents intervenants, la question n’est plus simplement de déterminer qui a commis la faute.

Il est donc important, pour les personnes concernées, de bien comprendre la portée de cette notion qui peut avoir des répercussions importantes sur leurs affaires.

La présomption de responsabilité en cas de perte de l’ouvrage

Aux termes du C.c.Q., la « perte de l’ouvrage » peut notamment résulter d’un vice de conception, de construction ou de réalisation de l’ouvrage, ou encore d’un vice du sol.

Il s’agit donc d’un concept qui vise des problèmes plus graves ou sérieux que les simples malfaçons de nature mineure, lesquelles sont notamment visées par le régime de garantie prévu à l’article 2120 C.c.Q. La question est toutefois de savoir où s’établit la frontière entre ces notions.

La notion de « perte de l’ouvrage » : au-delà de l’effondrement

La jurisprudence retient depuis longtemps une interprétation généreuse du concept de « perte de l’ouvrage », qui, sans correspondre à une perte totale, peut correspondre à une perte partielle, voire potentielle d’un ouvrage. Dans certaines circonstances, la perte peut même résulter de l’impossibilité d’utiliser normalement l’ouvrage, et ce, même lorsque l’immeuble demeure occupé.

Selon les circonstances, des déficiences permanentes, des problèmes structuraux importants, ou des infiltrations d’eau peuvent correspondre à une perte de l’ouvrage et ainsi, déclencher la présomption de responsabilité au détriment des personnes concernées.

La notion de perte doit être interprétée de pair avec celle de vice : le défaut qui cause une menace sérieuse et réelle qu’un ouvrage s’écroule, s’affaisse, s’enfonce ou tombe, en tout ou en partie, ou qui fait en sorte que la solidité de l’ouvrage est compromise, peut créer une situation où il y a présence d’une « perte » au sens du C.c.Q. Dans Installations GMR inc. c. Pointe-Claire (Ville de), la Cour d’appel rappelait qu’en quelques occasions, des défectuosités graves entraînant des inconvénients sérieux et ayant pour effet que l’ouvrage soit rendu impropre à l’usage auquel il est destiné constituent une perte.

À l’inverse, toute déficience n’est pas une perte de l’ouvrage; il faut donc éviter de s’empresser de conclure à l’application de la présomption de responsabilité.

La décision Assistance aux femmes de Montréal inc. c. Habitations Alexandre inc. fournit une illustration parlante de la notion de « perte de l’ouvrage ». Dans cette affaire, la preuve faisait notamment état d’un fléchissement d’éléments de la charpente de bois, d’un affaissement du plancher, de portes qui coinçaient de façon saisionnière et de fissures dans des murs porteurs. Des travaux correctifs et des modifications à la structure étaient nécessaires. La Cour supérieure a conclu que les vices étaient suffisamment sérieux pour affecter la stabilité de l’immeuble et être qualifiés de graves, même s’ils n’étaient pas susceptibles d’entraîner sa ruine ou son effondrement.

Il y a ainsi lieu de se demander si la déficience est suffisamment grave pour compromettre l’intégrité, la stabilité ou, dans certains cas, la destination normale de l’ouvrage. Le client n’a pas toujours besoin d’attendre la réalisation du scénario catastrophe pour tenter de bénéficier de la présomption de responsabilité en sa faveur.

Faire face à cette présomption de responsabilité

Le C.c.Q. énonce les circonstances dans lesquelles les différents intervenants peuvent se dégager de leur responsabilité.

L’architecte, l’ingénieur ou le technologue professionnel ne peut se dégager de sa responsabilité qu’en prouvant que les vices de l’ouvrage, ou de la partie qu’il a réalisée, ne résultent ni d’une erreur ou d’un défaut dans les expertises ou les plans qu’il a pu fournir, ni d’un manquement dans la direction ou la surveillance des travaux; l’entrepreneur, quant à lui, ne peut s’en dégager qu’en prouvant que ces vices résultent d’une erreur ou d’un défaut dans les expertises ou les plans de l’architecte, de l’ingénieur ou du technologue professionnel choisi par le client. Enfin, le sous-entrepreneur n’en sera dégagé qu’en prouvant que ces vices résultent des décisions de l’entrepreneur ou des expertises ou plans de l’architecte, de l’ingénieur ou du technologue professionnel.

Dans tous les cas, les vices résultant de décisions imposées par le client dans le choix du sol ou des matériaux, ou dans le choix des sous-entrepreneurs, des experts ou des méthodes de construction permettront à chacun d’entre eux de se dégager de la responsabilité.

Le rôle effectivement assumé par chacun des professionnels demeure donc déterminant dans l’analyse de la responsabilité. À cet égard, la Cour d’appel parle du principe de la « faute première » : la responsabilité découlant de la mauvaise exécution des travaux doit, en principe, être supportée par l’entrepreneur ou le sous-entrepreneur qui les a réalisés, plutôt que par le professionnel chargé de leur surveillance.

Ce principe n’exclut toutefois pas la responsabilité du professionnel pour une faute qui lui est propre, notamment lorsqu’elle découle de la conception des plans ou de recommandations formulées dans l’exercice de son mandat. D’ailleurs, lorsqu’un architecte, un ingénieur ou un technologue professionnel n’a ni dirigé ni surveillé les travaux, sa responsabilité est limitée à la perte résultant d’un défaut ou d’une erreur dans les plans ou les expertises qu’il a fournis.