Garanties du bailleur en cas de faillite du locataire : Partie 2 – Le dépôt de sécurité
Pour le deuxième article d’une série de trois portant sur les garanties du bailleur en cas de faillite de son locataire, nous abordons aujourd’hui le dépôt de sécurité.
Vous n’avez pas lu le premier article? Lisez ou relisez l’article sur l’hypothèque en cliquant ici!
Lors de la conclusion d’un bail commercial, il est d’usage qu’un bailleur requiert certaines garanties de la part de son locataire afin de se protéger en cas d’inexécution de ce dernier. Ces garanties peuvent entre autres prendre la forme d’une hypothèque, d’un dépôt de sécurité, d’une lettre de crédit ou d’un cautionnement. Toutefois, qu’advient-il de ces garanties lorsque le locataire fait faillite?
Quand cela se produit, cela change de façon considérable la façon dont les garanties prises par le bailleur peuvent être exercées. En effet, la Loi sur la faillite et l’insolvabilité 1 (« LFI ») a maintenant préséance, et celle-ci prévoit des mécanismes particuliers.
Partie 2 – Le dépôt de sécurité
Pour la deuxième partie de notre série sur le sort réservé aux garanties du bailleur lors de la faillite de son locataire, nous vous parlons du dépôt de sécurité.
Pratique largement répandue, elle vise à rapidement dédommager le bailleur en cas de manquement du locataire. En cas de défaut, le bailleur peut d’abord utiliser le dépôt de sécurité pour combler les pertes subies, et ensuite se retourner contre le locataire, ou exercer d’autres garanties qu’il détient.
De plus, même en l’absence de manquement, le dépôt de sécurité est utilisé par le bailleur lorsque les lieux loués sont endommagés à la fin du terme, et que ce dernier doit les réparer avant de relouer ces lieux à un prochain locataire.
Si à la fin du bail il n’y a aucun manquement et que les lieux loués sont en bon état, le dépôt de sécurité est normalement retourné au locataire, à moins d’une stipulation contraire au bail.
Toutefois, comme pour l’hypothèque, il existe un régime particulier en cas de faillite du locataire pour le dépôt de garantie. En cas de faillite, le dépôt de sécurité devrait normalement être remis au syndic de faillite sur demande. En effet, afin de qualifier si le dépôt peut être conservé par le tiers, ici le bailleur, il faut se questionner à savoir si le failli cherchait à se départir de façon définitive du montant du dépôt. Si oui, alors cette somme a quitté le patrimoine du failli et le syndic n’y a pas droit. Sinon, les sommes appartiennent toujours au failli et devraient être retournées au syndic 2. Dans le cas d’un dépôt de sécurité dans un bail, il est clair qu’un locataire ne souhaite pas abandonner cette somme.
Dans l’examen de notre deuxième garantie courante dans un bail, nous voyons que la faillite peut faire échec au droit du bailleur de conserver le dépôt fait par le locataire, même si ce dernier est en défaut.
Dans le prochain et dernier article, nous vous présenterons deux dernières garanties courantes dans les baux non résidentiels, et ce qui arrive de celles-ci en cas de faillite.
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1 L.R.C. (1985), c. B-3.
2PricewaterhouseCoopers inc. c. Proteau, 2018 QCCA 1415, par. 11.
