Par Maïka Dion-Test et Louisa Kouretas
À quoi s’attendre lors d’un financement immobilier SCHL
Que ce soit par ses taux d’intérêt plus bas, ses options d’amortissement prolongées ou ses ratios de financement avantageux, le financement assuré par la SCHL constitue une avenue intéressante en immobilier commercial, particulièrement pour le financement de projets multi-résidentiels. Bien qu’avantageux, ce type de financement présente souvent des exigences plus rigoureuses qu’un financement conventionnel. Un financement assuré par la SCHL est en effet sujet à l’analyse du prêteur, mais également à celle de la SCHL à titre d’assureur. Voici quelques éléments à ne pas négliger dans la mise en place de ce type de financement.
D’abord, la structure corporative de l’emprunteur est un élément grandement observé. La SCHL et le prêteur chercheront, à travers l’organigramme, à comprendre clairement la détention des actions de l’emprunteur. Celui fourni au prêteur doit être exact, à jour et indiquer les participations directes et indirectes ainsi que les liens entre entités, afin d’éviter des frais et délais additionnels. Il est à noter que certains prêteurs exigeront d’y voir à la fois les actions votantes et les actions participantes.
Ensuite, un des éléments à ne pas négliger est le registre des loyers. La SCHL accorde une importance particulière à la cohérence et à l’exactitude des revenus locatifs. Le registre doit refléter fidèlement la réalité opérationnelle de l’immeuble et être tenu à jour. On souhaite y voir notamment la date d’entrée en vigueur des baux, le nombre et le type de logements ainsi que leur superficie et les services inclus dans le loyer. Il faut également identifier tout logement inoccupé ou non conforme et divulguer tout incitatif à la location. Toute divergence entre le registre, les baux et les états financiers peut soulever des enjeux et affaiblir la crédibilité du dossier. Dans un contexte de financement SCHL, il ne s’agit pas simplement de démontrer des revenus, mais de démontrer leur stabilité et leur traçabilité. Cet élément est d’autant plus pertinent lorsque le financement s’inscrit dans le cadre du programme APH Select ou lorsque des objectifs d’atteinte de revenus locatifs sont prévus.
De plus, dans le cas d’ensembles immobiliers ou de projets intégrés, les ententes relatives aux services partagés constituent un autre point d’attention important, souvent méconnu des promoteurs. Lorsqu’un immeuble dépend de services, de terrains, de stationnements, de locaux ou d’autres installations et composantes localisés sur un autre immeuble ou partagés avec celui-ci, la SCHL et le prêteur chercheront à s’assurer que le partage des frais d’exploitation, la responsabilité de l’entretien ainsi que les modalités d’accès soient régis par des ententes écrites. À défaut d’entente écrite, des engagements devront être pris et la mise en place de telles ententes ou de servitudes pourrait être requise préalablement au déboursement du prêt.
Également, lorsque l’immeuble locatif est détenu sous forme de copropriété, l’emprunteur doit se conformer à l’ensemble des lois et règlements applicables aux copropriétés, et ce, même dans les situations où un seul propriétaire détient et contrôle l’ensemble des unités. Cette obligation implique notamment le respect des dispositions de la déclaration de copropriété ainsi que de celles relatives à la gestion de l’immeuble, à la constitution de fonds de prévoyance et d’auto-assurance et aux obligations du syndicat des copropriétaires. Concrètement, cela signifie que même une copropriété mise en place principalement à des fins de structuration ou de zonage doit respecter le cadre légal de la copropriété.
Bref, si le financement SCHL offre des conditions particulièrement avantageuses, il exige en contrepartie une préparation rigoureuse. Les promoteurs et investisseurs qui abordent ce type de financement avec discipline favorisent la fluidité du processus. À l’inverse, les lacunes documentaires ou les incohérences peuvent rapidement devenir des obstacles. Notre équipe se tient à votre disposition pour vous accompagner dans vos démarches de financement SCHL.